В сентябре 2021 года вступают в силу несколько законодательных изменений, связанных с рынком недвижимости. В первую очередь, это нашумевшая «гаражная амнистия» — но не только. Разобрались вместе с экспертами, чьи интересы затрагивают нововведения.

«Справедливое решение»: что изменит «гаражная амнистия» и кто может ей воспользоваться
С 1 сентября вступает в силу «гаражная амнистия» — закон, вводящий упрощенный порядок оформления собственности на гаражи и участки под ними. Амнистия коснется гаражей, построенных до декабря 2004 года. Такое ограничение связано с отсутствием до этого момента в России специфического регулирования — Градостроительный кодекс вступил в силу 30 декабря 2004 года. Построенные ранее этой даты гаражи не имеют понятного правового статуса: с одной стороны, их нельзя прямо отнести к самовольным постройкам, с другой — владельцы не могут оформить их в собственность, продать или передать по наследству.

«Большое количество гаражей построено давно, некоторые — еще в советское время. Ими пользуются граждане, но юридически они никак не оформлены, — прокомментировал ситуацию председатель Госдумы Вячеслав Володин. — Мы этот правовой пробел устранили. Это справедливое решение. Теперь граждане смогут бесплатно оформить в собственность земельные участки, на которых давно находятся их гаражи». По оценке парламентариев, нововведение затрагивает интересы более 3,5 млн россиян. Амнистия для гаражей будет действовать до 2026 года.

Оформить свои гаражи по «упрощенке» можно будет, подтвердив права на постройку и участок какими-либо документами, связанными с ее эксплуатацией. Подойдут, например, квитанции об оплате коммунальных услуг при пользовании гаражом или договор о его подключении к инженерным сетям. Процедура бесплатна для заявителей, воспользоваться ей смогут в том числе наследники прежних владельцев недвижимости и те, кто купил такую постройку.

Амнистия затронет не все гаражи, построенные до декабря 2004 года — есть еще несколько ключевых требований. Во-первых, участок под постройкой должен находиться в государственной или муниципальной собственности. Во-вторых, нововведение касается только капитальных построек и сварных некапитальных гаражей — так называемые «ракушки» амнистии не подлежат. Постройки должны быть одноэтажными, без жилых помещений, это могут быть как отдельно стоящие объекты, так и объекты на территории гаражно-строительных кооперативов. Не подпадают под условия гаражи на территории жилых и офисных комплексов.

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

— Гаражная амнистия поможет только владельцам гаражей, возведенных до 30 декабря 2004 года. Если гараж был возведен позднее, регистрация и кадастрирование осуществляются по общим правилам закона о государственной регистрации недвижимости.

Все обязательные платежи и сборы собственники гаражей — участников амнистии будут обязаны платить по общим правилам. Но так так амнистия предусматривает упрощенную процедуру оформления прав и минимальный пакет документов, можно условно считать выгодой отсутствие расходов заявителей на осуществление кадастровых работ/межевания, оценку и другие сопутствующие процедуры, которые обычно требуются для регистрация права собственности на объекты, не поставленные на кадастровый учет.

Сети стали ближе: подключение зданий к коммуникациям упростили
С 1 сентября вступил в силу закон, упрощающий подключение капитальных зданий к сетям инженерно-технического обеспечения — электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетям связи. С этого момента не нужно отдельно получать техусловия (ТУ) подключения — теперь они фиксируются приложением к договору о присоединении к сетям, который заключается с их правообладателями. Закон также уточняет список лиц, которые могут заключать договор о подключении капитальных построек к сетям — это владельцы участков и объектов капстроительства, а также лица, с которыми заключен договор о комплексном развитии территорий.

Что изменится в российских законах в сентябре

Еще одно изменение, которое вносит новый закон, — теперь подключить здание к сетям можно и до юридического образования земельного участка, но только в особо оговоренных случаях — при строительстве объектов федерального, регионального и местного значения. Предполагается, что это упростит строительство социальной инфраструктуры и других социально-значимых объектов.

Закон вводит возможность разбить плату за присоединение объекта к сетям по этапам строительства и позволяет владельцам уже подключенных зданий по своему усмотрению перераспределять нагрузку на сети.

Кроме того, новелла закрепляет правила переноса уже существующих сетей при новом строительстве и обязывает ресурсоснабжающие организации указывать срок, в течение которого собственник участка может обращаться за подключением. Минимальный срок — три месяца.

Андрей Саунин, адвокат, руководитель Saunin Law Practice:

— Законодатель постарался упростить порядок подключения к инженерным сетям. Раньше требовалось получать предварительные ТУ, которые, как правило, не содержали всю необходимую для проектирования информацию, как например, точку подключения к сетям. Сейчас же ТУ будут выдаваться один раз и будут обязательными для собственника сетей. Есть надежда, что содержание техусловий расширится.

Вместе с этим для исключения путаницы из градостроительного плана земельного участка убирается сам термин «технические условия» — эта часть будет именоваться «информация о возможности подключения (технологического присоединения)».Такая информация будет носить справочный характер, ее нельзя будет использовать для подготовки проекта.

Частные питомники: физлицам разрешили заниматься разведением деревьев на участках
С 1 сентября в России законодательно закрепляется еще один способ распоряжения лесными землями — создание лесных питомников и их эксплуатация. Под лесным питомником в законе понимается участок земель (в первую очередь — лесных, но допускается создание питомников и на землях других категорий) с необходимой инфраструктурой для выращивания саженцев и сеянцев лесных древесных пород. На таких участках разрешается строить, реконструировать и эксплуатировать объекты (в том числе капитальные), предназначенные для выращивания деревьев — склады, теплицы и т.д. Такие постройки признаются объектами лесной инфраструктуры.

Создавать лесные питомники смогут как государственные и муниципальные организации, так и частные лица. Разница в способе оформления земельных отношений: организации смогут получить участки в бессрочное пользование, физлица — в аренду.

Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:

— Предыдущая редакция статьи о лесных питомниках (статья 39.1 Лесного кодекса) предусматривала, что деятельность, связанная с выращиванием лесов, является предпринимательской (то есть может осуществляться только коммерческими организациями и ИП) и должна быть направлена на воспроизводство лесных пород.

Новая редакция, исходя из ее буквального толкования, разрешает осуществлять деятельность по выращиванию основных лесных пород и физическим лицам, для чего они могут обратиться в уполномоченный орган с просьбой о заключении договора аренды на соответствующий лесной земельный участок.

«СНиПов-хрипов» станет в два с лишним раза меньше
Важное для застройщиков нововведение сентября — отмена более 4 тыс. обязательных требований в строительстве. Еще два года назад таких требований было более 10 тыс., прошлым летом список сократился примерно на 3 тыс. — с отменой новой порции, таким образом, он станет короче более чем два раза. Соответствующее правительственное постановление вступает в силу с 1 сентября.

В числе прочего, будут отменены ограничения на использование новых эффективных материалов и конструкций, упразднены дублирующие и избыточные нормы, включая декларативные и рекомендательные положения. «Важно, чтобы все требования в отрасли были ясными и логичными. И конечно, они не должны приводить к противоречиям. Ведь это напрямую влияет на безопасность строительства, а значит, на жизнь и здоровье людей», — прокомментировал нововведение российский премьер-министр Михаил Мишустин.

Опрошенные игроки рынка положительно оценивают эти изменения. «Снятие части требований и ограничений позволит сократить сроки строительства и может снизить его себестоимость, — говорит заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов. — Особенно это касается возможности применения новых материалов и конструкторских решений в строительстве жилья — теперь значительно расширятся возможности проектных решений и их реализации. Отмена целого ряда дублирующих и рекомендательных требований и правовых актов сократит сроки согласования и прохождения экспертизы».

«Отмена избыточных ограничений — позитивный шаг для отрасли, которая давно живет в условиях чрезмерной бюрократии, — говорит руководитель отдела продаж СЗ «Катуар Девелопмент» Оксана Федосеева. — Снижение административных барьеров позволит сократить сроки строительства. Это явный шаг в сторону здравого смысла». «Отмена ряда обязательных требований в строительстве позволит ведомствам не дублировать друг друга. В результате сократятся сроки строительства и снизится его себестоимость», — заключил генеральный директор девелоперской компании «Мармакс» Юрий Юров.